Stanovisko advokátní kanceláře Šikola a partneři k parkovacímu domu

Město Slaný si u známé advokátní kanceláře Šikola a partneři nechalo vypracovat stanovisko k právnímu postupu ve věci Parkovacího domu. Celé stanovisko má 11 stran, zde uvádíme výběr nejdůležitějších pasáží:

 Manažerské shrnutí :

Na základě obdržených podkladů jsme dospěli k závěru, že Smlouva o dílo je absolutně neplatná, neboť v rozporu se zákonem o obcích nebyla schválena zastupitelstvem Města. Absolutní neplatnost Smlouvy o dílo způsobuje, že z ní nevznikají pro jejich účastníky ani pro třetí osoby právní následky. Absolutní neplatnost Smlouvy o dílo nastává přímo ze zákona, aniž by se musel jejích následků nejprve dovolávat některý z účastníků. Účinků absolutní neplatnosti Smlouvy o dílo se může dovolat Město Slaný a zhotovitel, a dále každý, kdo na tom má právní zájem. Neplatnost Smlouvy o dílo způsobuje i  neplatnost všech dodatků ke Smlouvě o dílo, včetně Dodatku č. 7.

Vlastnictví Města k parkovacímu domu nebude rozhodnutím soudu o neplatnosti smlouvy dotčeno. Zhotovitel je oprávněn domáhat se vůči Městu u soudu přiměřené náhrady, jejíž výše odpovídá majetkovému prospěchu, které Město výstavbou parkovacího domu získalo. Majetkový prospěch představují náklady, které by Město jako objednatel v daném místě a čase musel na výstavbu parkovacího domu vynaložit. Při posouzení prospěchu se přihlíží i k vadám díla. Upozorňujeme na riziko možného uplatnění nároku na náhradu škody vůči Městu z důvodu způsobení neplatnosti právního úkonu.

Za situace, kdy ze strany Města nebyla splacena cena díla, doporučujeme vstoupit se zhotovitelem do jednání za účelem mimosoudního řešení sporu. V rámci tohoto jednání by měly být zhodnoceny důsledky neplatnosti Smlouvy o dílo, zejména s ohledem na cenu díla. Základem pro toto zhodnocení musí být kvalifikovaný znalecký posudek zohledňující mj. i vady parkovacího domu. Jednání by mělo vést k uzavření nové smlouvy o dílo se sníženou cenou díla.

-------------------

Výběr z odpovědí na některé otázky obsažené ve stanovisku:

Ad 1a) Otázka (ne)platnosti Smlouvy o dílo:

• Podstatnými náležitostmi smlouvy o dílo jsou obecně:
1. určení druhé smluvní strany - označení zhotovitele díla
2. předmět díla a
3. cena za dílo.
• Z předložených podkladů vyplývá, že zastupitelstvo podstatné náležitosti Smlouvy předem neschválilo.
• Schválení obecného záměru na výstavbu parkovacího domu podle zápisu ze 17. řádného zasedání zastupitelstva Města ze dne 17.6.2009 a schválení rozpočtů Města na jednotlivé roky nelze považovat za souhlas s podstatnými náležitostmi Smlouvy (v stanovisku uvedena řada důvodů)
• Smlouva o dílo je neplatná absolutně, tedy je neplatná od počátku.
• Absolutně neplatné právní úkony se považují za existující, neboť došlo k jejich vzniku, ale jsou neplatné, proto z nich nevznikají pro jejich účastníky ani pro třetí osoby právní následky, jež by nastaly v důsledku bezvadného právního úkonu. Absolutní neplatnost nastává přímo ze zákona, aniž by se musel jejích následků nejprve dovolávat některý z účastníků. Účinků absolutní neplatnosti se může dovolat každý, kdo na tom má právní zájem, nejen účastníci právního úkonu.

Ad 1b) Je možné domáhat se soudně navrácení plnění z titulu neplatné smlouvy?

• Plnění z neplatné smlouvy představuje bezdůvodné obohacení ... je-li smlouva neplatná, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, do podle ní dostal.
• V případě, že objednatel není schopen přijaté plnění v podobě výkonů vrátit, je povinen vrátit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Stanovení konkrétní výše se pak opírá o ocenění prospěchu, který účastníku z neplatné smlouvy vznikl.
• Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu není peněžitá částka, která odpovídá částce vynaložené na zhotovení díla, ale peněžitá náhrada odpovídající skutečnému majetkovému prospěchu objednatele díla.
• Při posouzení výše této peněžité náhrady je třeba vycházet z nejnižších nákladů, které by objednatel v daném místě a čase musel vynaložit na dosažení stejného plnění. Zároveň soud musí přiměřeně přihlédnout i k případné vadnosti poskytnutého plnění, pokud má za následek snížení skutečného majetkového prospěchu objednatele díla.
• Výše majetkového prospěchu se zjišťuje na základě znaleckého posudku, který by vedle srovnání nákladů vynaložených na výstavbu parkovacího domu v daném místě a čase měl rovněž zohlednit veškeré vady parkovacího domu.

Ad 1c) Jaké právní důsledky by mělo soudní rozhodnutí o neplatnosti smlouvy pro Město Slaný (především s ohledem na vlastnictví objektu)?

• Vlastnictví k parkovacímu domu proto (zdůvodněno podrobně ve stanovisku) není neplatností smlouvy o dílo dotčeno.
• Existuje tedy riziko, že zhotovitel bude po Městu požadovat náhradu škody, která mu vznikla v důsledku neplatnosti Smlouvy o dílo způsobené nesprávným postupem Města.
• Nárok zhotovitele na náhradu škody by však nevznikl, pokud by bylo prokázáno, že zhotovitel věděl o důvodu neplatnosti Smlouvy o dílo v době jejího uzavírání.

Ad 2a) Otázka (ne) platnosti Dodatku č.7

• Dodatek č. 7 je rovněž absolutně neplatný, a to vzhledem k absolutní neplatnosti Smlouvy o dílo. Dodatek č. 7 tvoří součást Smlouvy o dílo a jeho platnost je odvozena od této smlouvy.
• Navíc, dle předložených dokladů schválila Dodatek č. 7 pouze rada Města, nikoli zastupitelstvo. Dodatkem č. 7 došlo ke změně podstatných náležitostí Smlouvy o dílo (předmět díla, cena díla) a došlo i ke změně dohody o splátkách ceny díla. Z těchto důvodů mělo zastupitelstvo schvalovat i Dodatek č. 7. Neplatnost Dodatku č. 7 lze tak rovněž dovodit ze stejných důvodů jako neplatnost Smlouvy o dílo.

Ad 2b) Možnost domáhat se soudně/mimosoudně snížení ceny díla

• S ohledem na zjištěnou neplatnost Smlouvy o dílo neexistuje dle našeho názoru reálná možnost domáhat se úspěšně snížení ceny díla v soudním řízení.
• Mimosoudní jednání směřující ke snížení ceny díla je možné. Pro účely mimosoudního jednání je však třeba předem zhodnotit tyto ukazatele:
• Výši majetkového prospěchu Města (tj. hodnotu parkovacího domu) na základě znaleckého posudku, který zároveň zohlední vady parkovacího domu (viz bod ad 1b) ve srovnání s cenou díla sjednanou ve Smlouvě a jejích dodatcích
• Náklady soudních řízení spojených s určením neplatnosti Smlouvy o dílo a vymáháním bezdůvodného obohacení.

Ad 6) Sleva z ceny díla dle znaleckého posudku

Jak je uvedeno výše pod body ad 1b) a ad 2b), znalecký posudek je základem pro řízení o přiměřenou náhradu z titulu bezdůvodného obohacení, ale je podstatný i pro mimosoudní jednání, kde by byla mezi stranami dohodnuta sleva z ceny díla. V případě, že hodnota díla je podle znaleckého posudku výrazně nižší než sjednaná cena díla, zvýší se šance na snížení finančních prostředků vynaložených Městem za parkovací dům.

Ad 7) Promlčení nároků Města

• Právo dovolat se absolutní neplatnosti právního úkonu se (na rozdíl od relativní neplatnosti právních úkonů) nepromlčuje. Soud k absolutní neplatnosti právního úkonu přihlíží i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti.
• V úvahu přichází riziko promlčení nároku na vydání bezdůvodného obohacení. Vztah ze Smlouvy o dílo se řídí obchodním zákoníkem, který určuje obecnou promlčecí lhůtu v délce 4 let. Nárok na vydání bezdůvodného obohacení se tedy promlčí ve lhůtě 4 let od doby, kdy došlo k bezdůvodnému obohacení, tedy kdy Město nabylo majetkový prospěch spočívající ve zhotovení díla. Nicméně, nárok na vydání bezdůvodného obohacení by musel vznést zhotovitel, na úkor  kterého se Město bezdůvodně obohatilo (za podmínky, že Město dosud nezaplatilo cenu Díla).
• Z důvodu neplatnosti Smlouvy o dílo nepřipadá v úvahu soudní vymáhání smluvních pokut, ani nároků na slevu z ceny díla ze strany Města. Vzhledem k tomu dle našeho názoru Městu bezprostředně nehrozí promlčení jakýchkoli nároků na uplatnění práv ze Smlouvy o dílo.

Ad 8) Reklamace vad parkovacího domu při neplatné smlouvě

• Jak bylo uvedeno výše, absolutní neplatnost Smlouvy o dílo má za následek, že z této smlouvy nevznikají pro smluvní strany právní následky. Nároků z vad díla se proto nelze vůči zhotoviteli úspěšně domáhat.
• Skutečnost, že parkovací dům má vady, lze nicméně využít pro účely snížení ceny díla v rámci mimosoudního jednání, případně v rámci soudního řízení o bezdůvodném obohacení na základě znaleckého posudku zohledňující vady díla. V případě, že výsledkem mimosoudního jednání bude uzavření nové smlouvy o dílo, její součástí by měla být i odpovědnost zhotovitele za vady díla zaručující Městu možnost uplatnění nároků z případných nových vad díla.

Miloslav Nič